Affitti brevi 2026: la guida completa tra nuovi obblighi e rendimenti record
- 15 feb
- Tempo di lettura: 3 min
Il mercato degli affitti brevi in Italia sta vivendo una vera e propria metamorfosi. Se da un lato la redditività può superare il 6% annuo, dall'altro il "fai da te" sta lasciando il posto a una gestione più professionale.
Oggi, chi possiede un immobile deve muoversi in una geografia del profitto inedita, dove i piccoli borghi spesso battono le grandi metropoli. Ma conviene ancora investire in questo settore? E come cambiano le regole del gioco con le novità del 2026? Scopriamolo insieme.
Quando l'ospitalità diventa impresa: la soglia dei 3 appartamenti
Fino a poco tempo fa, gestire qualche casa vacanza era considerato un modo per "arrotondare". Dal 2026, però, il confine tra privato e imprenditore si fa più netto. Il "giro di boa" burocratico è servito: il limite oltre il quale scatta l'obbligo di aprire la Partita IVA è sceso ufficialmente da cinque a tre appartamenti.
Perché questo dato è così importante? Questa norma colpisce una nicchia piccola ma strategica:
Circa il 2,5% dei proprietari gestisce 3 o più immobili.
Questi "proprietari multipli" coprono l'8% degli annunci totali.
Sorprendentemente, l'80% di queste case non si trova a Roma o Milano, ma in piccoli borghi e località turistiche.
Cosa succederà ora? Molti proprietari, per evitare le complicazioni della gestione aziendale, potrebbero decidere di spostarsi verso la "locazione transitoria" (affitti da 1 a 18 mesi). È un po' come decidere di cambiare sport per evitare di passare al professionismo: meno burocrazia, ma anche un mercato diverso.
Il paradosso del guadagno: perché Palermo batte Milano?
Hai mai pensato che un bilocale in Sicilia potesse rendere più di uno in pieno centro a Milano? Sembra un controsenso, ma i numeri parlano chiaro. Negli affitti brevi, il segreto non è quanto incassi, ma quanto ti è costata la casa.
Prendiamo due esempi concreti:
Palermo: Un bilocale da 60mq acquistato a 92.000 € può generare 19.000 € lordi l’anno. Tolte le spese, il rendimento netto è un solido 6,6%.
Milano (Navigli): Lo stesso bilocale ha un prezzo d’acquisto talmente alto che, nonostante le tariffe elevate e le case sempre piene, il rendimento si ferma al 2,3%.
È il "paradosso della redditività": comprare a Milano oggi è come acquistare un'auto di lusso costosissima; a Palermo è come investire in un furgone da lavoro instancabile. Il valore d’acquisto nelle metropoli è diventato così alto da "mangiarsi" gran parte del margine.
Partita IVA: un ostacolo o una strategia vincente?
Molti vedono la Partita IVA come uno spauracchio, ma è sempre così? In realtà, l'obbligo fiscale può trasformarsi in un'opportunità grazie al regime forfettario.
Chi opera come impresa può accedere a una flat tax del 15% (o addirittura del 5% per le nuove attività) con l’apposito codice Ateco calcolata solo sul 40% dei guadagni. In molti casi, questo sistema risulta persino più leggero della classica cedolare secca al 21%. Certo, bisogna mettere in conto i contributi INPS e i costi del commercialista: è una scelta che conviene a chi decide di "fare sul serio" con più immobili.
E per chi ha un solo appartamento? Se possiedi un’unica casa in una zona centrale di una grande metropoli come Roma, la musica cambia. In questo caso, la cedolare secca al 21% resta la strategia più semplice e conveniente. Anche se decidi di delegare tutto a un’agenzia di gestione (i cosiddetti property manager) per non avere pensieri, i margini garantiti da una posizione d'oro e da una tassazione fissa permettono di dormire sonni tranquilli.
In breve: se hai una "gallina dalle uova d'oro" nel cuore della Capitale, la semplicità della cedolare vince ancora sulla complessità della Partita IVA.
