La complessità degli Affitti Brevi a Roma spiegata in modo semplice
- 4 apr
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Aggiornamento: 2 giorni fa
La complessità degli Affitti Brevi a Roma spiegata in modo semplice, Roma è sempre stata un caso a parte. Milioni di turisti l'anno, un centro storico che vale oro, una domanda che sembrava non finire mai. Per anni, mettere un appartamento su Airbnb o Booking è stato quasi automatico: qualche foto, un prezzo ragionevole, e le prenotazioni arrivavano da sole. Oggi non funziona più così, e i proprietari che se ne stanno accorgendo tardi stanno pagando il conto.
Non è pessimismo. È che le regole sono cambiate in modo strutturale, e il 2026 porterà un altro giro di vite che molti non hanno ancora calcolato.
Il CIN: non è burocrazia, è la condizione minima per operare
Dal gennaio 2025 ogni appartamento destinato agli affitti turistici a Roma deve avere il Codice Identificativo Nazionale. Senza, non si pubblica niente da nessuna parte — né su Airbnb, né su Booking, né su qualsiasi altro portale. E il codice non va solo nell'annuncio online: va esposto fisicamente all'esterno del palazzo, il che in una città piena di vincoli architettonici come Roma non è sempre banale.
Ottenerlo non è automatico. Bisogna dichiarare che l'immobile rispetta certi requisiti di sicurezza, e qui molti proprietari si sono trovati a dover fare i conti con adeguamenti che avevano rimandato per anni. Chi opera senza CIN o non lo espone rischia sanzioni da 800 a 8.000 euro. I controlli sono aumentati, e l'era della tolleranza per le locazioni non registrate è finita.
La sicurezza non è più facoltativa
Insieme al CIN è arrivato l'obbligo concreto di dotare ogni appartamento di rilevatori di gas combustibili, rilevatori di monossido di carbonio e almeno un estintore portatile certificato CE da 6 kg, con manutenzione periodica. Negli immobili sopra i 200 metri quadri serve un estintore supplementare per ogni piano.
La cosa che sorprende molti proprietari è questa: non basta comprare un estintore al supermercato. Serve una certificazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato, perché senza quella il CIN non è valido e l'assicurazione non copre. Chi pensa di risolvere la cosa in autonomia con una spesa minima di solito si ritrova a rifare tutto.
Dal 2026 cambia tutto per chi ha più di due appartamenti
Questa è la parte che più proprietari romani stanno sottovalutando. La Legge di Bilancio 2026 abbassa da quattro a due il numero di immobili oltre il quale l'attività di locazione breve diventa automaticamente "imprenditoriale". Chi gestisce tre appartamenti o più scatta nella categoria delle imprese: Partita IVA obbligatoria, iscrizione all'INPS come commerciante, tassazione ordinaria IRPEF. Senza se e senza ma.
Fino al 2025, un proprietario con tre appartamenti paga la cedolare secca: 21% sul primo immobile, 26% sugli altri. Dal 2026 perde la cedolare su tutto e aggiunge i contributi previdenziali fissi. Su alcuni patrimoni immobiliari, questa differenza può valere diverse migliaia di euro l'anno.
C'è poi una questione che quasi nessuno considera: i dipendenti pubblici. Chi lavora nella pubblica amministrazione e si trova a gestire tre unità immobiliari dal 2026 rischia sanzioni disciplinari, perché lo status di imprenditore commerciale è incompatibile con il pubblico impiego. Stessa cosa per avvocati, notai, commercialisti — categorie che devono fare i conti con i propri ordini professionali.
Le commissioni: i conti non tornano quasi mai come sembra
Affidare la gestione a una società professionale è sensato, ma i numeri vanno guardati con attenzione. Le agenzie di property management a Roma lavorano generalmente con commissioni tra il 15% e il 30% del fatturato lordo. A queste si aggiungono le trattenute delle piattaforme — Airbnb e Booking si tengono tra il 15% e il 25% di ogni prenotazione. E poi ci sono i costi operativi: una pulizia professionale di un bilocale in centro costa tra i 60 e i 70 euro a rotazione, biancheria e cortesia a parte.
Sommando tutto, il margine finale che arriva al proprietario è spesso molto più basso di quanto si aspettasse — in certi casi meno del 30% del valore lordo della prenotazione. Un dettaglio che pochi mettono nel conto fin dall'inizio è l'IVA sulle fatture dell'agenzia: chi applica l'aliquota ordinaria del 22% riduce ulteriormente quanto resta.
Noi di Domé emettiamo fatture esenti IVA, ed è una scelta che ha un impatto concreto e misurabile sulla rendita finale del proprietario.
Domande frequenti sugli affitti brevi a Roma nel 2026
Cos'è il CIN e chi è obbligato ad averlo per affittare a Roma? Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è obbligatorio dal gennaio 2025 per tutti gli appartamenti destinati agli affitti turistici a Roma. Senza CIN non è possibile pubblicare annunci su nessuna piattaforma — né Airbnb, né Booking, né altri portali. Chi opera senza CIN o non lo espone fisicamente all'esterno dell'immobile rischia sanzioni da 800 a 8.000 euro.
Quali dispositivi di sicurezza sono obbligatori in un appartamento per affitti brevi? Ogni appartamento destinato agli affitti brevi deve essere dotato di rilevatori di gas combustibili, rilevatori di monossido di carbonio e almeno un estintore portatile certificato CE da 6 kg con manutenzione periodica. Negli immobili sopra i 200 metri quadri è richiesto un estintore supplementare per ogni piano. Tutti i dispositivi devono essere accompagnati da certificazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.
Dal 2026 chi gestisce tre appartamenti su Airbnb deve aprire la Partita IVA? Sì. La Legge di Bilancio 2026 abbassa da quattro a due il numero di immobili oltre il quale l'attività diventa automaticamente imprenditoriale. Chi gestisce tre o più appartamenti è obbligato ad aprire Partita IVA, iscriversi all'INPS come commerciante e passare alla tassazione ordinaria IRPEF, perdendo il regime della cedolare secca.
Quanto guadagna realmente un proprietario che affitta su Airbnb a Roma? Il margine finale è spesso inferiore alle aspettative. Le commissioni delle agenzie di property management oscillano tra il 15% e il 30% del fatturato lordo, a cui si aggiungono le trattenute delle piattaforme (15-25%) e i costi operativi come le pulizie professionali (60-70 euro a rotazione per un bilocale). In alcuni casi il proprietario percepisce meno del 30% del valore lordo della prenotazione.
I dipendenti pubblici possono gestire tre appartamenti in affitto breve dal 2026? No. Dal 2026 gestire tre o più unità immobiliari comporta l'acquisizione automatica dello status di imprenditore commerciale, incompatibile con il pubblico impiego. I dipendenti pubblici che si trovano in questa situazione rischiano sanzioni disciplinari. La stessa incompatibilità riguarda avvocati, notai e commercialisti iscritti ai rispettivi ordini professionali.
