Roma cresce, il lusso guida gli affitti brevi e turistici. Cosa significa per chi ha un immobile nel centro storico per gli affitti turistici
- 22 mar
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Aggiornamento: 2 giorni fa
Roma cresce, il lusso guida gli affitti brevi e turistici. Cosa significa per chi ha un immobile nel centro storico per gli affitti turistici
Nell’ultimo mese abbiamo parlato con diversi proprietari che stavano valutando cosa fare con i loro immobili nel centro storico. Alcuni avevano già provato a gestire da soli, altri erano scottati da esperienze con gestori generalisti, qualcuno non aveva ancora mai messo l'appartamento sul mercato. Quello che accomuna quasi tutti è la stessa impressione: il mercato si è complicato, ma la domanda non è mai stata così alta per chi ha davvero qualcosa di speciale.
I dati del 2025 lo confermano in modo abbastanza netto. Roma ha registrato 22,9 milioni di arrivi e oltre 52,9 milioni di presenze, con una crescita rispettivamente del 3,42% e del 2,87% rispetto a un 2024 che era già un anno record (fonte: Ente Bilaterale del Turismo del Lazio). Il 2026 sta proseguendo sulla stessa traiettoria, con i primi mesi stabili o leggermente sopra. Non stiamo parlando di rimbalzo post-pandemia: questa è crescita strutturale, e il segmento luxury la guida. Lo si vede dalle aperture. Corinthia Rome ha aperto a febbraio 2026 nell'ex Banca d'Italia a piazza del Parlamento — un progetto da anni nel cassetto che dice molto su dove stanno andando gli investimenti. Mandarin Oriental è atteso per la seconda metà dell'anno nei Giardini di Sallustio.
Chi muove questo tipo di capitali su Roma non lo fa per scommessa: lo fa perché i numeri reggono e la domanda internazionale di alto livello non dà segni di cedimento.
Cosa cercano davvero gli ospiti di fascia alta
In questo contesto, le case esclusive nel centro storico occupano una posizione sempre più solida. Non perché abbiano inventato qualcosa di nuovo, ma perché rispondono a un bisogno che gli hotel, per quanto lussuosi, non riescono a soddisfare del tutto: la sensazione di abitare davvero la città, di avere uno spazio personale, di non dover fare i conti con orari fissi o hall affollate. Chi spende cifre importanti per un soggiorno a Roma — e stiamo parlando di 800, 1.200, anche 2.000 euro a notte per le proprietà più ricercate — cerca esattamente questo.
Quello che fa la differenza, nella nostra esperienza quotidiana, è la coerenza tra la promessa e la realtà. Un appartamento con soffitti affrescati e parquet d'epoca deve avere anche una domotica che funziona, un Wi-Fi che regge una videoconferenza, biancheria che non fa rimpiangere la camera d'albergo. Non basta la bellezza storica: serve che tutto il resto sia all'altezza. E il "tutto il resto" comprende cose come rispondere alle domande dei potenziali ospiti nel giro di pochi minuti, risolvere un problema con la chiave alle undici di sera, sapere dove prenotare un tavolo da Roscioli il sabato senza aspettare tre settimane. Il benvenuto è un capitolo a parte.
Sembra un dettaglio, ma non lo è. Una bottiglia di vino del Lazio scelta con cura, qualche prodotto locale, una nota scritta a mano con due o tre suggerimenti su misura: queste cose restano. Gli ospiti le fotografano, le raccontano, le citano nelle recensioni. Non perché siano impressionanti di per sé, ma perché mostrano che qualcuno ci ha pensato davvero.
Gestire bene richiede tempo e competenza
Fare tutto questo da soli è possibile, ma richiede un impegno che molti sottovalutano. Le normative sugli affitti brevi a Roma cambiano con una certa frequenza, le piattaforme evolvono, e la concorrenza nel segmento luxury — tra Onefinestay, Plum Guide, Vrbo Luxe e le agenzie specializzate — è cresciuta in modo significativo. Chi ci lavora a tempo pieno ha un vantaggio reale rispetto a chi lo fa come attività secondaria.
Da Domé gestiamo un portafoglio selezionato di proprietà esclusive nel centro storico, e lo facciamo soltanto per questo tipo di immobili. Non è una scelta di marketing: è una scelta operativa. La qualità si mantiene solo se si lavora su un perimetro definito. Se hai un appartamento con caratteristiche interessanti — posizione, luce, spazi, elementi d'epoca — e stai valutando se e come valorizzarlo, puoi scriverci senza fretta.
Di solito bastano qualche foto e un sopralluogo per capire se c'è un progetto sensato da costruire insieme.
Domande frequenti sulla gestione di case vacanze di lusso a Roma centro storico Conviene investire negli affitti brevi a Roma nel 2026?
Sì, i dati più recenti mostrano una crescita costante del turismo a Roma, con oltre 22,9 milioni di arrivi e più di 52,9 milioni di presenze nel 2025 (fonte: Ente Bilaterale del Turismo del Lazio). Il segmento degli affitti brevi, soprattutto di fascia alta, continua a registrare una forte domanda.
Perché il segmento luxury è in crescita negli affitti brevi a Roma?
La crescita è legata alla domanda internazionale di alto livello e agli investimenti di grandi gruppi alberghieri. L’apertura di nuove strutture di lusso conferma il trend e rafforza l’attrattività della città.
Meglio gestire da soli o affidarsi a un servizio di gestione affitti brevi a Roma?
Nel segmento luxury, affidarsi a un gestore professionale è spesso la scelta più efficace. La gestione richiede competenze su pricing, assistenza ospiti, manutenzione e marketing, difficili da sostenere in autonomia.
Cosa cercano gli ospiti di fascia alta negli affitti brevi a Roma?
Gli ospiti cercano esperienze personalizzate, servizi di alto livello, privacy e standard paragonabili agli hotel di lusso, oltre a una gestione impeccabile durante tutto il soggiorno.
Quali sono gli errori più comuni nella gestione di case vacanze di lusso?
Gli errori più frequenti includono:
gestione poco professionale degli ospiti
mancanza di servizi personalizzati
scarsa qualità nella pulizia e manutenzione
pricing non ottimizzato
Come valorizzare una casa vacanze nel centro storico di Roma?
Per valorizzare un immobile è necessario un approccio professionale che includa posizionamento sul mercato luxury, gestione completa degli ospiti, ottimizzazione delle piattaforme e cura dei dettagli che incidono sulle recensioni.
